26.07.2023: Das, war wir in unserem Beitrag im Jahr 2021 geschrieben haben, ist eingetroffen. Mehrere Zinserhöhungen seit Mitte 2022 haben dazu geführt, dass die Liegenschaftspreise unter Druck geraten sind. In gefragten Regionen, insbesondere Ferienregionen, ziehen die Preise für Qualitätsliegenschaften (Lage, Objekt, Zustand) weiter an. Andere Regionen sind im Rating deutlich nach unten korrigiert worden. Aufgrund der höheren Zinsen ist die Tragbarkeit in einigen Fällen nicht mehr garantiert, weshalb die Banken auf einen Verkauf drängen. Was wir nicht gut finden, ist, wenn diese Banken die Verkäufe mit eigenen Verkaufsabteilungen realisieren wollen. Die Unabhängigkeit ist nicht mehr gegeben und man könnte auch sagen, dass die Gewaltentrennung nicht mehr gegeben ist. Das kann zu Interessenskonflikten führen, die für die betroffenen Kundinnen und Kunden Folgen haben können.
2022: seit Mitte 2022 stellen wir fest, dass es beim Verkauf entweder sehr schnell oder dann eben nicht geht. Oft sind es zu hohe Preisvorstellungen von Verkäuferschaften, die sich nicht realisieren lassen. Immobilienvermittlerinnen und -Vermittler sowie Pirvate, die mit hohen bzw. zu hohen Preisen beginnen, stellen sehr oft von einem Fixpreisverfahren auf Inserate mit „Preis auf Anfrage“ um. Viele Interessentinnen und Interessenten wissen aber, dass dies sehr oft ein Ungleichgewicht zwischen Preis und Leistung bedeutet und die betreffenden Liegenschaften sind dann sehr schwer verkäuflich. Eine professionelle Bewertung mit einem der in der Schweiz gebräuchlichen Systeme und unter Anwendung von Erfahrung und Know-How und regionalen Preisvergleichen hilft hier auf jeden Fall weiter. So können auch wir unsere Auftraggeberinnen und Auftraggeber sowie Käuferschaften bei der Preisfindung und der Finanzierung aktiv unterstützen. Dies auch dank guten Kontakten zu Finanzinstituten in der Schweiz. Aber wir haben keine Verträge mit einem Finanzinstitut und können unsere Beratungsdienste unentgeltlich und unabhängig anbieten. Wir sind niemandem etwas schuldig.
2021: Die Meinungen gehen stark auseinander. Einerseits hören wir sehr oft, dass die Preise für Liegenschaften immer noch steigen würden. Auf der anderen Seite warnen Spezialistinnen und Spezialisten in den Medien vor einer möglichen Immobilienblase, zumindest in gewissen Regionen.
Tatsache ist, dass die Preise in den letzten Jahren stetig gestiegen sind. Insbesondere seit dem Ausbruch der Pandemie wurde dieser Anstieg deutlich verstärkt. Tatsache ist, dass die Banken die Tragbarkeit bei der Finanzierung immer noch mit 5% berechnen. Dies im Gegensatz zu den aktuellen Kreditangeboten mit sehr günstigen Zinssätzen. Die Tragbarkeit ist für viele junge Familien, die ein Eigenheim erwerben möchten, ein grosses Problem.
Wohin zielt der Markt? Um das wirklich zu wissen, müsste man in die Zukunft schauen können. Das können wir nicht. Das ist auch eine Tatsache.
Aber wir können versuchen, die Zeichen der Zeit zu erkennen und fachgerecht zu interpretieren. So stellen wir fest, dass die in der Schweiz für Bewertungen von Liegenschaften eingesetzten Tools seit Beginn dieses Jahres sehr unterschiedliche Resultate zeigen. Somit stellt sich die Frage, womit wir es hier zu tun haben. Welche Resultate sind richtig? Das zeigt letztendlich der Markt. Die Bewertungen bilden lediglich eine gute Grundlage für einen möglichen Kauf oder Verkauf. Bei der Finanzierung einer Immobilie spielt es auf jeden Fall eine grosse Rolle, wie die prüfende Bank die Finanzierungsbasis einstuft. Eventuell muss man sich dann je nach Budget von der Wunschimmobilie verabschieden oder man ist bereit, die Differenz der Finanzierungsbasis zum Kaufpreis zu 100% aus Eigenmitteln zu finanzieren. Beim aktuell eher knappen Angebot an Immobilien ist es sehr oft sehr schwer, Preisverhandlungen zu führen.
Die Finanzierungsprüfungen zeigen, dass viele Banken eher vorsichtig agieren und auf jeden Fall verhindern wollen, dass sie auf hohen Krediten sitzen bleiben, sollte sich der Markt nach unten bewegen. Das bedeutet, dass von dieser Seite offenbar eher ein Trend nach unten erwartet oder angenommen wird. Und man will höchstwahrscheinlich die Risiken so klein wie möglich halten.
Auf der anderen Seite hören wir sehr oft von Marktteilnehmern (m+w), dass die Preise immer noch nach oben gehen würden und sie untermalen das durch Beispiele in der Region, von denen sie Kenntnis hätten. Tatsache ist, dass sie kaum je einen beurkundeten Kaufvertrag zu Gesicht bekommen haben. Es sind Gerüchte, die im Einzelfall stimmen oder nicht. Wir halten uns an Tatsachen.
Was können wir daraus schliessen? Der Markt zeigt sich aktuell sehr volatil. Dazu gibt es eine grosse Anzahl an Meinungen. Tatsache ist, dass es zumeist auf die Region, die Lage und die Qualität einer Immobilie ankommt, ob ein guter Preis erzielt werden kann bzw. bezahlt werden muss. Die Kaufinteressenten zeigen sich kritisch – zu recht. Es sei denn, jemand möchte eine Immobilie unbedingt kaufen und ist bereit, dafür fast jeden Preis zu bezahlen. Wenn nicht, spielen einige wichtige Kriterien eine Rolle.
20.04.2024
Im Anschluss an die Zinssenkung der Nationalbank um 0.25% zeigt die Nachfrage nach Liegenschaften stark nach oben. Auf der anderen Seite zeigt es sich bei Anfragen für Finanzierungen, dass die Tragbarkeit sehr oft aufgrund der teilweise immer noch sehr hohen Immobilienpreise und bei älteren Liegenschaften unter Berücksichtigung des aufgestauten Unterhalts oder von ungenügend dotierten Erneuerungsfonds nicht erreicht wird. Das heisst für uns, dass sich die Interessenten und die Verkäufer einander annähern müssen und die Realitäten des Marktes akzeptieren sollten. Luftschlösser bauen ist schön, aber sie sind nicht Realität.
Wir empfehlen deshalb beiden Seiten eine umfassende fachliche Beratung. Es gibt einige Fragen, die gestellt und beantwortet werden sollten. Das ist unsere ganz persönliche Meinung, die sich aufgrund langjähriger Erfahrung im Immobilienbereich gebildet hat und die wir immer wieder aufgrund der aktuellen Marktsituation hinterfragen und anpassen, dort, wo es notwendig ist. Der Entscheid für einen Verkauf oder einen Kauf liegt bei Ihnen. Diesen können und wollen wir Ihnen nicht abnehmen. Denn Sie tragen die Konsequenzen. Deshalb denken wir, dass Sie über möglichst gute Grundlagen für Ihren Entscheid verfügen müssten. Das heisst, möglichst viele Vor- und Nachteile der verschiedenen Vorgehensvarianten zu kennen. Wenn wir hier einen Beitrag leisten können, tun wir dies sehr gerne. Was wir nicht empfehlen, ist, einen dieser Rechner oder eine Bewertung in 5 Minuten zu berücksichtigen. Das kann unsere Erfahrung und unser Know-How wie auch das der meisten unserer Konkurrentinnen und Konkurrenten keinesfalls ersetzen. Auch wenn es gratis angeboten ist, ist es letztendlich mit allen Konsequenzen kaum gratis.
